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Seguramente si eres un Administrador de fincas con cierta experiencia y algún propietario de la comunidad de vecinos  te ha realizado esta pregunta, te habrás parado para ver exactamente el motivo por el cual te la ha planteado.

Hay ocasiones en que los vecinos quieren que nos pongamos por encima del Presidente de la Comunidad de propietarios en ciertos asuntos y hay otras veces que es justo al contrario, nos cuestionan que tomamos decisiones que las debería de haber tomado el Presidente.

Mi respuesta cuando me han hecho esta pregunta cada vez la tengo más clara:

Quien manda realmente no es ni uno ni otro … es la ASAMBLEA o JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS.

En ocasiones entro a enumerar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20, donde define muy bien las obligaciones del administrador de la Comunidad de propietarios, aunque tengo que reconocer que hay ciertas funciones detalladas en la Ley que abarcan hasta donde nos lleve la imaginación por lo que el propietario en cuestión se acogerá a lo que le interese.

Lo que si que esta claro es que el Administrador es el ejecutor de las decisiones que tome la Junta general en Asamblea y el Presidente debe de cumplir con ciertas cuestiones muy puntuales como convocar juntas, visto bueno de actas y representación legal de la Comunidad entre otras, que el Administrador no puede hacer sin el.

¿Y cuando existe una manera distinta de ejecutar un acuerdo de la Junta de propietarios o simplemente cuando el Presidente quiere realizar una mejora u obra sin el previo acuerdo de la Junta?.

En el segundo caso, la Ley de Propiedad Horizontal y a ser posible los estatutos de la comunidad deben de contemplar estos escenarios para evitar que surjan este tipo de situaciones.

Por ejemplo en nuestras comunidades de propietarios limitamos el importe en Junta que se puede gastar el presidente en reparaciones y mejoras no necesarias que tengan que ver con el mantenimiento, seguridad y habitabilidad del edificio, de este modo nos evitamos problemas. 

En el primer caso, cuando existe una diferencia de opiniones entre el Presidente y el Administrador a la hora de interpretar un acuerdo de Junta o de realizar una determinada obra o reparación en una Comunidad, por supuesto aprobada en Junta, ¿Qué hacemos?

Pues si se trata de un tema menor que no supone un coste alto, como administradores de la Comunidad debemos de seguir las indicaciones del Presidente aunque nosotros lo hubiésemos hecho de otra manera.

En caso de ser un tema que puede ser polémico por su coste o naturaleza, deberíamos hacer entender al Presidente que ha de convocar una Junta Extraordinaria para evitar una situación irreversible y problemática. Y si no quiere convocar esta Junta, deberíamos de informar a todos los propietarios de lo que se va a hacer y de que forma «siguiendo las indicaciones del Presidente».

De esta manera se les da la opción a los que opinen de manera distinta en la comunidad  de:

  • convencer al Presidente.
  • o simplemente convocar una Junta Extraordinaria con el 25% de las cuotas.

En la Practica como puedes ver, todo lo que se salga de los acuerdos de la Junta de propietarios, El Presidente es el que finalmente tiene la última decisión, por tanto a la pregunta inicial podemos responder:

En caso de que la Junta General no se haya pronunciado sobre un tema o la interpretación de ese acuerdo da lugar a distintas opciones, es el Presidente de la Comunidad quien ha de tomar la decisión, cumpliendo con los estatutos y la Ley de propiedad horizontal.

Por tanto el Presidente es quien «gana el pulso» y el Administrador poco puede hacer en estos casos, salvo lo comentado anteriormente.

Ojo, estamos hablando de casos extremos, normalmente tanto uno como otro colaboran, se ayudan y se complementan durante el ejercicio. En nuestro manual de procedimientos puedes ver varios ejemplos de como interactuan estas dos figuras.